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Eine eigene Ferienwohnung oder ein Ferienhaus, ganz unabhängig von Hotels und Reiseveranstaltern, das ist ein Traum den viele Menschen haben, aber sich nur die wenigsten erfüllen können. Aber wenn es dann so weit ist, gibt es so einige spannende Informationen die ganz interessant sind, denn der Staat unterstütz solche Investitionen mit verschiedenen Steuer-Boni, wobei es aber einige Punkte gibt die beachtet werden müssen.
Ein Feriendomizil gehört mit zu dem Privatvermögen und gehört somit immer mit in die normale Einkommenssteuererklärung, sofern mit der eigenen Immobilie auch ein Gewinne erzielt werde soll. Eine Grundvoraussetzung für eine steuerliche Berücksichtigung ist, dass das Feriendomizil mit einer Gewinnabsicht vermietet wird.
Alles was in diesem Zusammenhang investiert und angeschafft wird, kann von der Steuer abgesetzt werden. Nur der Gewinn muss versteuert werden.
Nicht nur bei der Einkommenssteuer kann die Vermietung vom Feriendomizil auch für die Umsatzsteuer wichtig sein, denn seit dem 01.01.2010 unterliegt diese dem Regelsteuersatz von 7% für Beherbergungsleistungen und muss bei dem Finanzamt aufgeführt werden. Im Gegenzug kann hier natürlich die Umsatzsteuer, der aus der Vermietung resultierenden Rechnungen, als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Wenn die Vermietungen bei dem Umsätzen unter 17.500 ? im Jahr liegen, tritt die Kleinunternehmerregelung aus dem §19 des Umsatzsteuergesetzes in Kraft. Dann muss keine Umsatzsteuer berücksichtigt werden. Hierfür muss dem Finanzamt bescheid gesagt werden.
Die bisherigen steuerlichen Informationen galten nur für Feriendomizile in Deutschland, folgende beziehen sich lediglich auf Feriendomizile innerhalb der EU.
Denn wenn es um die Versteuerung des Gewinnes geht greifen hier zumeist regionale Gesetze. Zum Beispiel wenn man ein Feriendomizil in Frankreich besitz, gehen die Steuern die man hier zahlt an Frankreich. Diese Informationen sind wichtig, damit man nicht in die Situation einer Doppelbesteuerung kommt.
Weiterhin hat der Gesetzgeber nun auch eine Angleichung der Art der Abschreibung eines Feriendomizils im Ausland durchgeführt. Bislang galt nur für deutsche Immobilien die Möglichkeit der degressiven Abschreibung, also in fallenden Jahresbeträgen. So ist dies nun auch für Feriendomizile im EU-Ausland möglich, in denen bisher nur die lineare Abschreibung möglich gewesen ist.
Seit 2006 gibt es den Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen, dabei muss sich das Feriendomizil im EU-Ausland befinden. Hierunter fallen Handwerksleistungen, wie zum Beispiel Modernisierungen oder Renovierungen. Ebenso können Kosten für private Haushaltshilfen, Kindermädchen oder Pflegepersonal mit bis zu 20% des Rechnungsbetrages angerechnet werden. Der Erstattungsbetrag beläuft sich bei den Handwerkerleistungen auf maximal 1.200? im Jahr. Bei einer geringfügig beschäftigten Haushaltshilfe können maximal 20% der Aufwendung abgesetzt werden, höchstens jedoch 510?.
In manchen Gemeinden in Deutschland kann gegebenenfalls für das eigen genutzte Feriendomizil eine Zweitwohnungssteuer fällig werden. Für den Zeitraum, in dem das Domizil dann jedoch fremd vermietet ist, kann die Zweitwohnungssteuer anteilig als Werbungskosten abgesetzt werden. Für dise Absetzung ist jedoch wieder der Nachweis der gewerblichen Nutzung der Wohnung mit Gewinnabsicht notwendig. Aber Achtung, nicht alle Gemeinden in Deutschland verlangen die Zweitwohnungssteuer.
Unser Fazit: Bei der korrekten Anwendung der gültigen Steuergesetze lassen sich durch das Feriendomizil so einige Kosten sparen. Aber bei Immobilien im Ausland können wir Ihnen jedoch eine Beratung bei einem Steuerfachmann nur empfehlen, da die teilweise sehr komplexe Gesetzgebung, gerade im Ausland für den Vermieter schnell sehr unübersichtlich werden kann.
Außerdem sollten Sie im Vorfeld mit der Finanzbehörde abklären, in welchem Ausmaß eine Eigennutzung der Immobilie neben dem Vermieten möglich ist. Sind die Gewinnaussichten trotzdem positiv, steht einer steuerlichen Anerkennung und dem erholsamen Urlaub in der eigenen vier Wänden nichts mehr entgegen.
Die Steuererklärung nicht vergessen!
Ein Feriendomizil gehört mit zu dem Privatvermögen und gehört somit immer mit in die normale Einkommenssteuererklärung, sofern mit der eigenen Immobilie auch ein Gewinne erzielt werde soll. Eine Grundvoraussetzung für eine steuerliche Berücksichtigung ist, dass das Feriendomizil mit einer Gewinnabsicht vermietet wird.
Alles was in diesem Zusammenhang investiert und angeschafft wird, kann von der Steuer abgesetzt werden. Nur der Gewinn muss versteuert werden.
Nicht nur bei der Einkommenssteuer kann die Vermietung vom Feriendomizil auch für die Umsatzsteuer wichtig sein, denn seit dem 01.01.2010 unterliegt diese dem Regelsteuersatz von 7% für Beherbergungsleistungen und muss bei dem Finanzamt aufgeführt werden. Im Gegenzug kann hier natürlich die Umsatzsteuer, der aus der Vermietung resultierenden Rechnungen, als Vorsteuer geltend gemacht werden.
Wenn die Vermietungen bei dem Umsätzen unter 17.500 ? im Jahr liegen, tritt die Kleinunternehmerregelung aus dem §19 des Umsatzsteuergesetzes in Kraft. Dann muss keine Umsatzsteuer berücksichtigt werden. Hierfür muss dem Finanzamt bescheid gesagt werden.
Die bisherigen steuerlichen Informationen galten nur für Feriendomizile in Deutschland, folgende beziehen sich lediglich auf Feriendomizile innerhalb der EU.
Denn wenn es um die Versteuerung des Gewinnes geht greifen hier zumeist regionale Gesetze. Zum Beispiel wenn man ein Feriendomizil in Frankreich besitz, gehen die Steuern die man hier zahlt an Frankreich. Diese Informationen sind wichtig, damit man nicht in die Situation einer Doppelbesteuerung kommt.
Weiterhin hat der Gesetzgeber nun auch eine Angleichung der Art der Abschreibung eines Feriendomizils im Ausland durchgeführt. Bislang galt nur für deutsche Immobilien die Möglichkeit der degressiven Abschreibung, also in fallenden Jahresbeträgen. So ist dies nun auch für Feriendomizile im EU-Ausland möglich, in denen bisher nur die lineare Abschreibung möglich gewesen ist.
Seit 2006 gibt es den Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen, dabei muss sich das Feriendomizil im EU-Ausland befinden. Hierunter fallen Handwerksleistungen, wie zum Beispiel Modernisierungen oder Renovierungen. Ebenso können Kosten für private Haushaltshilfen, Kindermädchen oder Pflegepersonal mit bis zu 20% des Rechnungsbetrages angerechnet werden. Der Erstattungsbetrag beläuft sich bei den Handwerkerleistungen auf maximal 1.200? im Jahr. Bei einer geringfügig beschäftigten Haushaltshilfe können maximal 20% der Aufwendung abgesetzt werden, höchstens jedoch 510?.
In manchen Gemeinden in Deutschland kann gegebenenfalls für das eigen genutzte Feriendomizil eine Zweitwohnungssteuer fällig werden. Für den Zeitraum, in dem das Domizil dann jedoch fremd vermietet ist, kann die Zweitwohnungssteuer anteilig als Werbungskosten abgesetzt werden. Für dise Absetzung ist jedoch wieder der Nachweis der gewerblichen Nutzung der Wohnung mit Gewinnabsicht notwendig. Aber Achtung, nicht alle Gemeinden in Deutschland verlangen die Zweitwohnungssteuer.
Unser Fazit: Bei der korrekten Anwendung der gültigen Steuergesetze lassen sich durch das Feriendomizil so einige Kosten sparen. Aber bei Immobilien im Ausland können wir Ihnen jedoch eine Beratung bei einem Steuerfachmann nur empfehlen, da die teilweise sehr komplexe Gesetzgebung, gerade im Ausland für den Vermieter schnell sehr unübersichtlich werden kann.
Außerdem sollten Sie im Vorfeld mit der Finanzbehörde abklären, in welchem Ausmaß eine Eigennutzung der Immobilie neben dem Vermieten möglich ist. Sind die Gewinnaussichten trotzdem positiv, steht einer steuerlichen Anerkennung und dem erholsamen Urlaub in der eigenen vier Wänden nichts mehr entgegen.
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